Ипотека, что за зверь и как её приручить?

Что такое ипотека?

Ипотека – это банковская услуга по предоставлению денежных средств под залог на приобретение готовой или строящейся недвижимости. Отличительной особенностью ипотечного кредита является срок кредитования. Нормальной практикой является ипотека на срок до 30 лет. Ипотечный заём на более длительный срок представляется чем-то экзотическим.

Само слово «ипотека» произошло от греческого слова, обозначающего «подставка» или «опора». Думаю, имеется ввиду что-то на что можно опереться, эдакая рука помощи. В Древней Греции случались специфические и даже забавные истории на тему кредитования и недвижимости, но об этом как-нибудь в другой раз.

Хотелось бы заранее предупредить читателей. Прежде чем брать любые кредиты, в том числе ипотечные, несколько раз подумайте. Посчитайте ваши доходы и расходы, представьте ситуацию при которой все члены вашей семью останутся без работы или серьёзно заболеют на длительный срок. Если вы всё это сможете пережить, то наверное ипотеку можно брать. В противном случае — вы останетесь без жилья и без денег.

Чем ипотека отличается от других кредитов?

Основным отличием ипотечного от потребительского кредита является оформление залога в виде приобретаемого объекта недвижимости. Он же выступает гарантией выплаты кредита. Таким образом риски банка сильно снижаются. По этой причине банк может предложить длительный срок кредита и ставку ниже чем при обычном потребительском кредитовании.

Стоит отметить, что для оформления ипотеки часто требуется больше времени. Ведь процесс одобрения связан как с проверкой заёмщика, так и с проверкой покупаемого объекта, который станет залогом. Понадобится собрать и оформить все документы по объекту недвижимости, провести оценку и застраховать приобретаемый объект. Не смотря на все сложности, на некоторые объекты, некоторые банки могут предлагать оформление ипотеки он-лайн.

Честно говоря, ипотечный бизнес довольно выгодный. Поэтому банки стараются максимально оптимизировать, ускорить и упростить процедуру ипотечного кредитования.

Если вы правильно рассчитаете свои силы, то ипотечный кредит можно будет использовать как весьма удобный инструмент для улучшения жизни своей семьи. К примеру, в России сейчас есть несколько социальных программ государственной поддержки для ипотечных заёмщиков. Я имею ввиду программы для молодых семей. Такие ипотечные программы предусматривают сниженные льготные ставки. Однако помните, что льготные ставки, поддерживающиеся государством, обеспечены государственными деньгами, т.е. деньгами собранными с нас же в виде налогов.

На что можно брать ипотеку?

Ипотеку можно взять на готовые или строящиеся объекты недвижимости, а также на землю. Если конкретней, то вы можете взять ипотеку на:

• покупку земли;
• постройку частного дома;
• покупку частного дома;
• покупку квартиры на вторичном рынке;
• покупку квартиры в новостройке.

Каждый из этих ипотечных кредитов будет иметь специфические условия, применяемые для сделок с конкретным видом недвижимости.

Требования к заёмщикам

Обычные, почти стандартные требования к заёмщикам состоят из необходимости иметь официальную работу и зарплату. Возрастные и иные требования тоже не оригинальны.

Если вы обычный человек, то требования вполне выполнимы. Попробую описать некоторые усреднённые требования к будущему ипотечнику. Если собрались воспользоваться ипотечным кредитом, то можете на них ориентироваться.

Базовые требования к заёмщику:

• возраст от 18 лет;
• постоянная работа от 3 месяцев;
• зарплата не меньше 4-х ипотечных платежей(на ипотеку не может уходить больше 25% от вашего дохода);
• на момент закрытия кредита, заёмщику не должно быть больше 75 лет;
• наличие первоначального взноса в 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Если всё проходит — поздравляю. Последний пункт может показаться странным, ведь застройщики и банки часто рекламируют ипотеку без первоначального взноса. Но я не просто так написал про 30%. Если у вас нет 30%, а лучше 50% от цены недвижимости которые хотите купить, то вас ждёт следующее:

• Или вы будете платить повышенный процент. Если в договоре прописана нормальная ставка, то присмотритесь к цене, в неё «зашиты» все риски наперёд.
• Или вы не сможете выплатить этот ипотечный кредит. Это частая история. Не считайте себя «избранным», с неба не посыпятся деньги. С неба может прилететь только отвалившийся кусок вентилируемого фасада и хорошо если он не разобьёт вам голову.
• Или вы попробуете продать эту недвижимость с дисконтом. Так как она вам «станет мала», вы же понимаете о чём я. А с дисконтом вы её продадите потому, что имея кредит и семью, вы точно не сможете быстро закрыть свою 30-ти летнюю ипотеку. Семья с ребёнком тредует много сил, времени, денег. Значит будете продавать с обременением.

Запомните: нет денег на первоначальный взнос в 30% — никакой ипотеки.

Мои читатели не должны закончить жизнь под забором. Я просто за вас переживаю.

Как банк решает, одобрить вам ипотеку или нет?

Перед одобрением ипотеки банк оценивает риски, связанные с вашей ипотечной сделкой. Важным критерием для банка является надёжность заёмщика, а также будущая ликвидность покупаемой вами недвижимости.

Другими словами, банк хочет быть уверен в двух аспектах:

1. В том, что вы сможете выплатить кредит.
2. В том, что если вы не сможете выплатить ипотеку, то недвижимость которую у вас заберёт банк, он сможет продать по цене покрывающей все убытки понесённые банком в связи с вашей несостоятельностью.

Поэтому банк запрашивает у вас для проверки справки о доходах, чтобы убедиться в наличии у вас надёжного и желательно стабильного источника дохода. Ещё могут учитываться имеющиеся у вас другие объекты недвижимости или машины. В банке у вас будут проверять не только предоставленные вами документы, но и другую информацию из разных источников. Если берёте ипотеку, врать не рекомендуется.

Укрощение строптивых банков и сдутие ипотечных пузырей

Каждый банк может выдвигать собственные требования к заёмщикам. Но не думайте, что этот рынок совсем не регулируется Государственными структурами или Центральным Банком России.

Например, Банк России может принять решение о повышении макропруденциальных требований по ипотечным продуктам. Кроме того, хотя у Банка России нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты для прямого ограничения доли рискованных кредитов, он может устанавливать для подобных кредитов макропруденциальные надбавки на каком-нибудь запретительном уровне. Таким образом тоже будет происходить регуляция.